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重构房产经纪,贝壳找房的梦与痛|pp电子

更新时间:2021-05-25
本文摘要:来源:商业数据为首(公众号ID:business-data)  7月24日晚间,贝壳去找房月向美国证券交易委员会公开发表提交招股书,白鱼在纽交所上市,股票代码“BEKE”,高盛、摩根士丹利、华兴资本等为贝壳去找房IPO的联席主承销商。

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来源:商业数据为首(公众号ID:business-data)  7月24日晚间,贝壳去找房月向美国证券交易委员会公开发表提交招股书,白鱼在纽交所上市,股票代码“BEKE”,高盛、摩根士丹利、华兴资本等为贝壳去找房IPO的联席主承销商。  这家一脉相承于中国仅次于地产经纪的公司,从问世之初就充满著争议:一方面相结合链家原先的体系和累积,另一方面统合有所不同经纪品牌创建平台,企图切断中国房产经纪底层的房源、客源与经纪人的数据,并通过技术手段将这些资源发给的更为有效率。  在中国房产市场上,贝壳去找房企图创建类似于美国MLS (Multiple Listing Service)的房源分享系统。

  但中国房产经纪的更加简单,互联网流量入口上有还乡客、房天下,线下各个品牌门店和中小门店堪称盘根错节。  链家、贝壳董事长左晖要在数据基础设施上重构,却三年亏损30亿元,贝壳去找房能否在阵痛中构建当初的梦?  收益证实的“小把戏”  贝壳去找房的收益来自三部分:存量房交易、新房交易以及新兴业务。  2017年至2019年,贝壳去找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元,从2018年到2019年的收益增长率超过60.6%,截至2020年3月31日的三个月中,贝壳去找房的营业收入为71亿元,而上年同期为82亿元,同比上升12.7%。

原因是受到新冠疫情的影响。(制图:商业数据为首)  2019年,贝壳去找房存量房业务快速增长较慢,而新房业务快速增长翻番,但这种缩减到快速增长其中也包括着一些“小把戏”,这点我们下面具体来说。  存量房交易收益分成三部分:链家作为主代理商及合作代理商取得的佣金,向其他经纪公司缴纳的平台使用费和授权经营酬劳,承销等其他服务费。

  新房交易来自从房地产开发商取得的新房销售佣金——贝壳不会与其他经纪公司签定分包合约,联合遵守代理服务合约,并共享佣金。  值得注意的是,贝壳在财务处置上,将新房全部佣金证实为收益,而将合作经纪公司的佣金分为证实为收益成本。这种处理方式必要造成2019年贝壳的收益和成本大幅度快速增长。  这种有点类似于京东,将自营商品的按交易价格来计算出来收益,来提升营收规模。

(制图:商业数据为首)  招股书透露,贝壳去找房的新住宅项目数量从2018年12月31日的3486个减少到2019年12月31日的7769个,新房交易数量从19.6万笔减少至53.3万笔,GTV从2018年的2808亿元人民币大幅度减少至2019年的大约7476亿元人民币。  新房业务虽然较慢缩放了贝壳去找房的总交易价值(GTV)及收益规模,但利润贡献了却并不相当可观。其毛利率从2018年的40.5%上升到2019年的24.3%,并在2020年第一季度更进一步上升到18.2%。

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  持续亏损能否安乐乡  在费用包含上,一般及行政费用占有了仅次于的比例,这笔费用2019年大幅度提高的原因是其中还包括了大量股权补偿,2017年至2019年期权补偿费用分别为4.76亿元、3.82亿元、29.56亿元。(制图:商业数据为首)  2017年、2018年、2019年贝壳去找房的净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元。2019年亏损不断扩大的原因与上述期权补偿费用涉及,如果调整期权补偿费用、无形资产摊销、长期投资价值变动等,获得调整后相反净利润为7066万元、1.3亿元、16.6亿元。

  也就是说,虽然看上去2019年亏损同比不断扩大400%,但都是由于上市所造成,未来贝壳去找房离盈利之路并不是很很远。(制图:商业数据为首)  而在现金及等价物方面,累计2020年3月31日,贝壳去找房享有155.4亿元,比起2019年末的243.2亿元增加了36%。  重构房产经纪是不是梦?  2018年4月,贝壳去找房在链家的基础上问世,被指出是链家寻求上市说出的更大的故事。

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  在中国,由于没专门的行业框架,房屋销售商一般来说不会联系多家经纪商店和代理商。另一方面,购房者必需在决策过程中与多家商店和代理商做事。  如果没经济利益确保机制,经纪商店和代理商不愿分享信息和资源。随着时间的推移,信息隔绝和客户提供中的恶性竞争在业界日益广泛。

  此外,由于历史上对住房经纪业的缺少认同,该行业缺少具备经验和任期的专业经纪人。这些挑战妨碍了服务效率,并造成住房客户缺少信任。  左晖指出,中国的房屋交易和服务行业仍正处于“工业化前”阶段,享有充足的空间和机会通过互联网和大数据展开转型。

  但贝壳去找房的梦想,意味著让中小品牌房产经纪交还房产信息、客户信息,还要上缴服务费,这引发了行业内链家的竞争对手的反感杯葛,多家房产中介公司甚至还重新组建了“反壳联盟”对付贝壳去找房。  回应,贝壳的解决问题方式是发售CAN模式即经纪人合作网络(Agent Cooperation Network),其核心是通过佣金分配机制规定合作房屋交易中的角色和代理人的权利和义务。通过ACN已完成的每一笔交易,代理商可以分居多代理商和合作代理商两种角色,主代理商有权要求代理服务的价格以及确认其他合作代理商的角色及贡献。

  虽然“既做到裁判,又做到参赛员”招来反感,但从招股书数据来看,这种房产数据的底层统合早已经常出现了一定效益。  招股书表明2019年贝壳的总交易价值(GTV)为人民币21280亿元(约合3005亿美元),平台上房屋交易数量总计220万笔。  截至2020年6月30日,贝壳去找房平台下有265个房地产经纪品牌、多达42000家门店和多达456000名代理商,遍及中国103个城市。

除链家之外的264个房地产经纪品牌共计34600家经纪店,321800经纪人。  此外,截至2020年6月30日,贝壳平台上约77.7%的现有房屋表格由关联门店的代理商公布,46.9%的GTV是由关联房地产经纪门店和新的房屋交易订购的销售渠道产生的。

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  根据中投公司的报告,贝壳平台上2019年每家门店的交易量是行业平均水平的1.6倍,截至2019年12月31日的6个月中,关联经纪门店的交易为每家门店2030万元人民币,而2018年同期为每家门店1090万元人民币。  不过从其收益包含能看出来,贝壳去找房仍然更加倚赖链家的房产代理收益以及新房代理收益,而其作为平台角色缴纳的服务费用并不占到最重要比例。

  另外,从极光大数据的数据来看,目前贝壳去找房的房产渗透率为1.38%,距离还乡客的2.94%还另有将近一倍的距离。  从“链家”演化为“贝壳”的路程才刚刚开始,也距离左晖“重构房产经纪”的梦另有相当大距离。


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